Huurpand en faillissement

Voor de verhuurder van onroerend goed heeft een faillissement van de huurder vervelende consequenties. De huurder betaalt de huur niet meer, er moet een nieuwe huurder gevonden worden en het is bovendien vaak onzeker wanneer, en in welke staat, het gehuurde zal worden opgeleverd. En de verhuurder krijgt niet alleen met een curator te maken, maar moet misschien ook strijd leveren met deze curator. Wat kan men zoal verwachten? En op welke punten kan de verhuurder scoren?

De wettelijke regeling

In geval van faillissement van de huurder biedt artikel 39 Faillissementswet aan zowel de verhuurder als de curator van de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De opzegtermijn is gemaximeerd tot drie maanden ongeacht de verdere looptijd van de huurovereenkomst. Het is ook mogelijk dat de curator en verhuurder in onderling overleg een kortere opzegtermijn overeenkomen.

Om de verhuurder tegemoet te komen voor het feit dat hij gedurende deze periode niet over het gehuurde mag beschikken, bepaalt artikel 39 Faillissementswet dat de verschuldigde huur na datum faillissement een boedelschuld is. Een boedelschuld staat hoger in rang dan gewone vorderingen, zodat er veel meer kans bestaat op uiteindelijke voldoening van de huurschuld ontstaan na datum faillissement.

In geval van surseance van betaling van de huurder geldt een soortgelijke regeling, zij het dat gedurende de surseance van betaling alleen de huurder en diens bewindvoerder de huur mogen opzeggen. De na datum surseance verschuldigde huur is eveneens een boedelschuld.

De huur is vanaf datum faillissement een boedelschuld, maar daar staat tegenover dat er voor de verhuurder geen afzonderlijk recht bestaat op schadevergoeding ten gevolge van het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst. In het verleden werd aangenomen dat alle andere vormen van door de verhuurder geleden schade hooguit als concurrente schuld (zonder enige voorrang) in het faillissement konden worden ingediend. De Hoge Raad heeft echter in 2004 beslist dat de verhuurder een ruimere mogelijkheid heeft om een gedeelte van zijn vordering toch als boedelschuld in het faillissement in te dienen.

Van Galen q.q./ Circle Vastgoed B.V.

Circle Plastics B.V. hield zich tot aan haar faillissement bezig met het recyclen van verontreinigd landbouwplastic. Het bedrijfsterrein in Rotterdam Europoort werd gehuurd van Circle Vastgoed B.V. Per datum faillissement bevindt zich op dit terrein een grote hoeveelheid nog niet verwerkt en vervuild landbouwplastic.

Kort na het faillissement zegt de curator de huurovereenkomst voor het terrein op overeenkomstig de regeling van artikel 39 Faillissementswet. De curator geeft vervolgens aan dat hij niet in staat is om het verontreinigd plastic af te voeren en derhalve de verplichting uit de huurovereenkomst, om bij het einde van de overeenkomst om het gehuurde schoon en in oorspronkelijke staat op te leveren, niet kan nakomen.

De verhuurder zorgt na beëindiging van de huurovereenkomst voor de afvoer van het plastic. De kosten voor het opruimen en verwerken van dit plastic bedragen circa € 180.000,–. Vervolgens ontstaat een discussie tussen de curator en de verhuurder hoe de door de verhuurder geleden schade in het faillissement moet worden meegenomen. De verhuurder stelt dat er sprake is van een boedelschuld, zich baserend op het feit dat de schade een rechtstreeks gevolg is van de opzegging van de huurovereenkomst door de curator, terwijl de curator van mening is dat er slechts sprake is van een concurrente faillissementsschuld. De verplichting tot het terug brengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat bestond immers reeds voor het faillissement en hier heeft de curator geen invloed op gehad.

De discussie is financieel gezien zeer belangrijk, aangezien de verhuurder, wanneer de schade als boedelschuld zou worden toegelaten in het faillissement, de verwachting had op volledige uitkering als schuldeiser met hoge voorrang, terwijl er in meer dan 90 % van de uitgesproken faillissementen geen uitkering kan worden gedaan aan de concurrente crediteuren.

De Hoge Raad besliste dat de door de verhuurder geleden schade ontstaan is door toedoen van de curator. Door de opzegging van de curator ontstaat de plicht tot ontruiming en derhalve is sprake van een boedelschuld wanneer deze verplichting niet deugdelijk wordt nagekomen. Dit wordt niet anders wanneer die plicht reeds is vastgelegd in een voor het faillissement aangegane huurovereenkomst waarop de curator geen invloed heeft kunnen uitoefenen.

Wanneer de curator dus de huurovereenkomst opzegt en het gehuurde niet in de overeengekomen staat oplevert, zijn de kosten die de verhuurder moet maken om het gehuurde alsnog in orde te maken boedelschuld. Wanneer de verhuurder daarentegen de overeenkomst opzegt, is deze schade slechts een concurrente schuld en zijn de kansen op vergoeding minimaal.

Is hiermee de kous voor de verhuurder af? Moet de verhuurder niet rustig afwachten totdat de curator de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Faillissementswet opzegt, om vervolgens de huur en de kosten van gebrekkige ontruiming op te strijken?

Nee, want er spelen ook andere factoren een rol die de verhuurder in de afweging mee zal moeten nemen. Wanneer het faillissement bijvoorbeeld onvoldoende middelen biedt om de boedelschulden (volledig) te voldoen, dan is het natuurlijk niet zinnig om de huurovereenkomst langer voort te laten duren dan noodzakelijk en kan zelf ingrijpen door de verhuurder geboden zijn wanneer de curator niet onmiddellijk tot opzegging overgaat.

Ook blijkt uit een ander arrest van de Hoge Raad dat het wel eens gunstig voor de verhuurder kan zijn om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.

Tiethoff q.q./ Amstel Lease Maatschappij

In dit arrest speelde het volgende. Amstel heeft computerapparatuur aan BabyXL B.V. verhuurd. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder tussentijds gerechtigd is om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden in geval van, onder meer, surseance van betaling of faillissement. Tevens is bepaald dat de verhuurder bij ontbinding recht heeft op schadevergoeding tot een bedrag ter grootte van de resterende huurtermijnen indien de overeenkomst niet was beëindigd. Op grond van de overeenkomst had BabyXL aan Amstel een bankgarantie verstrekt van circa € 590.000,– ter zekerstelling van haar verplichtingen.

BabyXL vraagt surseance van betaling aan. Kort daarop ontbindt Amstel de huurovereenkomst op grond van de contractuele ontbindingsmogelijkheid, maakt zij onder de overeenkomst aanspraak op schadevergoeding en gaat zij over tot uitwinning van de bankgarantie. Vervolgens dient zij haar resterende vordering in bij de curatoren van het inmiddels gefailleerde BabyXL. Er is in dit geval geen sprake van een opzegging door de curator (er is geen sprake van toedoen van de curator, zoals in het vorige arrest besproken), dus ontstaat er geen boedelschuld. De vordering is concurrent.

De curatoren verzetten zich tegen de ontbinding van de huurovereenkomst (dat feitelijk het einde van de onderneming betekende), stellende dat dit in strijd is met de dwingende bepalingen van de Faillissementswet. Voor zover de verhuurder wel had mogen ontbinden, stellen zij dat de aan de verhuurder toekomende schadevergoeding niet meer mocht bedragen dan de huurpenningen verschuldigd gedurende de gewoonlijk geldende opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder zou zich immers ten onrechte boven de overige schuldeisers bevoordelen door in plaats van zich aan de wettelijke regeling te houden, een eigen weg te kiezen waaruit een veel hogere uitbetaling volgt.

Indien de stellingen van de curatoren zouden slagen, dan zou dit betekenen dat de verhuurder de bankgarantie niet volledig had mogen uitwinnen en dat het restant aan de faillissementsboedel zou moeten worden terugbetaald.

De Hoge Raad oordeelt als volgt. De verhuurder is in principe vrij om de overeenkomst te ontbinden wanneer dit in de huurovereenkomst is bepaald, ook al is er een op de Faillissementswet gebaseerde opzeggingsmogelijkheid. De regeling in de Faillissementswet is niet bedoeld om andere wijzen van beëindiging uit te sluiten. Slechts in uitzonderingsgevallen zou de verhuurder geen gebruik van dit recht mogen maken.

De Hoge Raad bepaalt verder dat de stelling van de curatoren, dat uit de wet volgt dat de schade van de verhuurder in alle gevallen beperkt is tot drie maanden huur, onjuist is. De verhuurder mag derhalve de bankgarantie uitwinnen voor een schadevordering die haar grondslag vindt in de huurovereenkomst en de nadien resterende vordering als concurrente schuld in het faillissement indienen.

Dit arrest biedt een interessante alternatief voor de verhuurder, maar deze mogelijkheid bestaat alleen indien de huurovereenkomst een eigen beëindigingmogelijkheid én een schadevergoedingsverplichting bij vroegtijdige beëindiging in het leven roept. Reeds bij het opstellen van de huurovereenkomst dient daar derhalve rekening mee te worden gehouden. Het verdient dan ook voor de verhuurder sterk aanbeveling om dergelijke bepalingen in de huurovereenkomst op te nemen. Zo heeft de verhuurder steeds de keuze om van deze tweede beëindigingsmogelijkheid gebruik te maken.

Het heeft praktisch gezien slechts zin om van een contractuele beëindigingsmogelijkheid gebruik te maken indien óf door de huurder een bankgarantie/borg is gesteld die drie maanden huur te boven gaat óf reeds in een vroeg stadium bekend is dat er ook een uitkering in het faillissement aan de concurrente schuldeisers mogelijk is. Anders loopt de verhuurder het risico met eventuele schade ten gevolge van de beëindiging te blijven zitten, omdat er geen uitkering in het faillissement mogelijk zal zijn. In dat geval verdient de weg van artikel 39 Faillissementswet een beter perspectief.

Dit artikel wordt u aangeboden door Joostmelis-blog.nl

Deel dit artikel op social media!